عندما نتحدث عن الاستثمار العقاري ، فنعني الاستثمار المباشر والغير المباشر ، ولكننا نشير عادةً إلى الاستثمار المباشر. هذا عندما يكون لديك ملكية مباشرة للعقار. إذا ذهبت واشتريت عقارًا بنفسك أو إذا دخلت في شراكة مع أصدقاء واشتريت عقارًا بموجب شراكتك ، فهذا استثمار مباشر.
يتضمن الاستثمار غير المباشر شراء أسهم في صندوق عقاري ، مثل شراء أسهم في صندوق استثمار عقاري مطروح للتداول العام (REITs). تعمل الصناديق العقارية المتداولة في مجال امتلاك وإدارة محافظ العديد من العقارات.
تحتوي هذه الصناديق على مديرين يشرفون على الشراء والإدارة والبيع النهائي للممتلكات بينما يتم توزيع الدخل الناتج على المساهمين عبر توزيعات الأرباح.
لذلك ، فإن الاستثمار في صناديق الاستثمار العقارية هو الاستثمار في الربحية التشغيلية للمالك وليس مباشرة في الأصول الأساسية نفسها لأن امتلاك الأسهم يمنحك المطالبة بحصة من أرباح الصندوق ولكن ليس أي ملكية مباشرة للممتلكات الفعلية.
فهرس
الاستثمار المباشر
يعني الاستثمار المباشر شراء حصة في عقار معين ، والذي يمكن أن يكون أصلًا واحدًا أو محفظة أصول.
يتم تعريف الأصل العقاري الفردي على أنه عقار واحد باستثناء العقارات السكنية التي تحتوي على أقل من 4 وحدات.
المحفظة العقارية هي مجموعة من الاستثمارات العقارية ، والتي يملكها فرد واحد أو شركة واحدة والتي تشترك في نفس الأهداف المالية.
تتمثل مزايا امتلاك محفظة عقارية على أصل واحد في إمكانية تنويع توقعات العائد ؛ إذا لم تصل إحدى الأصول إلى هدفها ، فقد تعوض الاستثمارات الأخرى. تهدف العوائد الإجمالية المتوقعة للمحفظة إلى تحقيق عائد متوازن من العقارات المختلفة بمرور الوقت.
يتم تمييز خطرين داخل محفظة الأصول: مخاطر محددة ومخاطر منتظمة. تعتبر المخاطر المحددة فريدة لكل ملكية فردية ومستقلة عن بعضها البعض. في محفظة من عدة أصول ، تتنوع هذه المخاطر بين كل عقار. من جانبها ، فإن المخاطر المنهجية لا مفر منها. هو ميل الأصول إلى التحرك معًا والارتباط. الخطر النظامي الرئيسي هو السوق نفسه.
تتميز الاستثمارات المباشرة بكونها أكثر جاذبية للمشترين المؤسسيين ، لأنها عادة ما تكون ذات حجم أكبر. يتمتع المستثمرون بقدر أكبر من التحكم في اتخاذ القرار ويمكنهم اختيار الأصل وفقًا لمعايير مثل الموقع ونوع الأصول والاستراتيجية بشفافية كاملة للمعلومات.
ومع ذلك ، فإن الاستثمارات المباشرة عادة ما تكون أقل سيولة. يجب أن يحتفظ المستثمرون بالأصل على مدى سنوات ولا يمكنهم بيعه في غضون ذلك.
يعطي الاستثمار المباشر إحساسًا أكبر بالسيطرة.
في الاستثمار المباشر ، أنت في مقعد القيادة. ستختار العقارات وفقًا لمعايير الاستثمار الخاصة بك. يمكنك اختيار الموقع ، ونوع الأصول ، وهيكل التمويل ، واستراتيجية الاستثمار ، وخطة الخروج ، … كل شيء.
يتيح الاستثمار المباشر للمستثمرين الأفراد فرصة الاستثمار فيما يعرفونه ويتحمسون له. بالنسبة للمستثمرين الذين يفضلون السيطرة الكاملة ، فإن الاستثمار المباشر هو السبيل الوحيد للذهاب.
في المقابل ، فإن شراء الأسهم في صندوق أو صندوق الريت يعادل الاستثمار في استراتيجية الاستثمار الأوسع للكيان حيث يتخذ مديرو الصناديق جميع القرارات. لن يكون لديك سيطرة تذكر أو معدومة على أي من قرارات الاستثمار.
إقرأ أيضاً:
الاستثمار غير المباشر
يتضمن الاستثمار غير المباشر عادة شراء أسهم في صندوق. نميز الصناديق المعتادة والمجمعات العمياء. الاستثمار في الصندوق يعني الاستثمار في صندوق يستثمر بعد ذلك نيابة عن العديد من المستثمرين.
يجد مديرو الصندوق المشاريع التي تلبي المعايير المحددة مسبقًا. من جانبه ، يشير الاستثمار الجماعي الأعمى إلى الاستثمار في صندوق لا يخبر المستثمرين بنوع النشاط التجاري الذي يريدون متابعته.
عادة ما يكون المستثمرون المهتمون بهذا النوع من الاستثمار هم الذين يثقون في الراعي ولا يريدون المشاركة في الصفقة عن طريق اختيار الصفقة.
أكبر ميزة للاستثمار غير المباشر هي أنه يسمح للمستثمرين باستثمار مبالغ أقل من الاستثمار المباشر. علاوة على ذلك ، فهو أكثر سيولة لأنه يتيح للمستثمرين شراء وبيع أسهمهم بسهولة ويتطلب تكاليف إدارة منخفضة. ومع ذلك ، في كليهما ، لا يملك المستثمرون سيطرة وقليل من المعرفة حول الاستثمارات.
يوفر الاستثمار غير المباشر سيولة أفضل.
من بين أعلى أربع فئات أصول استثمارية رئيسية – الأسهم والسندات والنقد والعقارات – ترتبط العقارات بأقل سيولة.
إذا كنت تمتلك عقارًا مستأجرًا ، فلا يمكنك بسهولة تحويل هذا الاستثمار إلى ما يعادله نقدًا – فسيتعين عليك إعداده للبيع ، وتسويق العقار ، والحصول على العروض ، والمضي في عملية التفاوض ، ثم الدخول أخيرًا في حساب الضمان والإغلاق. قد تستغرق العملية شهورًا.
ومع ذلك ، فإن هذا التعميم ينطبق في الغالب على الطريقة المباشرة للاستثمار – حيث تمتلك الأصول العقارية الأساسية. بالنسبة للاستثمارات غير المباشرة في أسهم صناديق الاستثمار العقاري ، فهي تتمتع بسيولة مثل الأسهم ويمكن بيعها بسرعة في السوق المفتوحة في غضون دقائق.
السيولة مهمة للمستثمرين الذين لديهم آفاق استثمار أقصر أو إذا كانوا يتوقعون أنهم سيحتاجون إلى السيولة قريبًا.
يوفر الاستثمار غير المباشر تنوعًا أفضل.
التنويع في الاستثمار هو فكرة عدم وضع كل بيضك في سلة واحدة لنشر مخاطر الاستثمار.
فقط تخيل أن لديك 100 ألف دولار لتستثمرها. يمكنك وضع كل ذلك في استثمار واحد أو توزيع ذلك على استثمارات بقيمة 10 آلاف دولار. من هذا المنظور ، من الأسهل تنويع الإنفاق غير المباشر.
يتيح لك شراء أسهم صناديق الاستثمار العقارية الاستثمار بسهولة في العديد من صناديق الاستثمار العقاري التي لها استراتيجيات استثمار مختلفة تغطي مجموعة واسعة من فئات الأصول في أسواق جغرافية مختلفة.
يعني الاستثمار المباشر لمعظم المستثمرين الاضطرار إلى وضع المزيد من أموالهم القابلة للاستثمار في استثمارات أقل ، وبالتالي تركيز مخاطر الاستثمار. إذا حدث خطأ في أحد الاستثمارات ، فإنه يصل إلى نسبة مئوية أكبر من إجمالي محفظتك الاستثمارية.
يفضل معظم المستثمرين مستوى معين من التنويع. ولكن بالنسبة للمستثمرين الذين لديهم أفق طويل جدًا وتحمل عالي المخاطر ، فقد يرغبون في تركيز استثماراتهم لتعظيم عائداتهم المحتملة.
الاستثمار غير المباشر أسهل في البدء
الاستثمار في العقارات يأخذ رأس المال والوقت. حتى إذا كنت تقوم باستثمار “بسيط” مثل شراء عقار بإيرادات إيجارية ، فقد يستغرق الأمر عشرات أو حتى مئات الآلاف من الدولارات من رأس المال الأولي.
لكن كيف يتم شراء أسهم صناديق الاستثمار العقاري؟ إنه مثل شراء أسهم في شركة. تفتح حسابًا استثماريًا وتكون مستعدًا للاستثمار حتى ببضع مئات من الدولارات.
الاستثمار المباشر والغير المباشر – خاتمة
ومع ذلك ، فإن كلا من الاستثمارات المباشرة وغير المباشرة مدفوعة باتجاهات السوق واستراتيجية الاستثمار.
ستعتمد فترة الاحتفاظ بالأصل على سبيل المثال على استراتيجية الاستثمار (الأساسية ، القيمة المضافة ، الانتهازية) أكثر من اعتمادها على نوع الاستثمار (المباشر أو غير المباشر) ، على الرغم من أن الاستثمارات غير المباشرة أكثر سيولة.
فيما يتعلق بالشفافية العالمية للمعلومات ، فهذا يعتمد على الدولة. ألمانيا ، على سبيل المثال ، لديها قيود بيانات أكثر من الولايات المتحدة والمملكة المتحدة ؛ وبالتالي يمكن أن تتأثر المعلومات المتعلقة بالاستثمارات.
طريقة واحدة ليست أفضل من الأخرى. سيكون الاستثمار في العقارات دائمًا حول إجراء المفاضلات وتحديد ما يناسبك.
يتطلب الاستثمار بشكل مباشر أو غير مباشر إجراء مقايضات فيما يتعلق بالسيولة والتنويع وسهولة البدء والشعور بالسيطرة.