الصناديق العقارية – تعريف ، أنواع ، المميزات وما هي مراحل اطلاق صناديق الاستثمار العقاري ؟

توفر صناديق الاستثمار العقاري ( صناديق الريت العقارية ) أو الصناديق العقارية نقطة دخول أخرى للراغبين في الاستثمار في العقارات التجارية. إنها جذابة بشكل خاص لأولئك الذين يرغبون في امتلاك عقارات تجارية ، لكنهم يرغبون في اتباع نهج عدم التدخل في أنشطة الإدارة اليومية.

كان يُنظر إلى العقارات التجارية في الماضي على أنها “استثمار بديل” ، ولكنها أصبحت أكثر انتشارًا. نظرًا لارتفاع التكاليف المرتبطة بامتلاك العقارات ذات الدخل ، يقتصر معظم الأفراد على شراء العقارات التجارية الصغيرة متعددة العائلات أو العقارات التجارية الصغيرة.

صندوق استثمار عقاري يجمع رأس المال من العديد من المستثمرين ، ثم يشرف راعي الصندوق على جميع أنشطة الصندوق ، بما في ذلك إدارة الممتلكات في حالة الصندوق الذي يشتري ويجدد و/أو يحتفظ بالعقارات لبعض الوقت.

يعد الاستثمار في صندوق استثمار عقاري طريقة رائعة لتوليد الدخل السلبي لأولئك الذين يرغبون في امتلاك العقارات ، ولكنهم لا يريدون مسؤوليات الملكية المباشرة.

في هذا المقال ، نلقي نظرة على كل ما تحتاج لمعرفته حول صناديق الاستثمار العقاري ، بما في ذلك فوائدها العديدة ، وكيف يتم هيكلتها ، وكيف يتم توليد الأرباح وإعادتها إلى المستثمرين. تابع القراءة لمعرفة المزيد.

ما هو صندوق الاستثمار العقاري ( صناديق الريت العقارية ) ؟

صندوق الاستثمار هو عبارة عن تجمع لرأس المال تم تجميعه نيابة عن مستثمرين متعددين. هناك أنواع عديدة من صناديق الاستثمار ، مثل الصناديق المشتركة وصناديق أسواق المال وصناديق التحوط.

صندوق الاستثمار العقاري ( صناديق الريت العقارية ) هو مجموعة فرعية محددة من الصناديق التي تركز حصريًا على الاستثمار في العقارات المدرة للدخل.

يقود صندوق الاستثمار العقاري بشكل عام راعي لديه سنوات ، إن لم يكن عقودًا ، من الخبرة في صناعة العقارات. سيقوم مدير الصندوق بتحليل جميع الفرص الفردية بعناية ، ومن ثم يتم تنفيذ هذه الفرص باستخدام رأس المال من الصندوق.

يمكن هيكلة صناديق الاستثمار العقاري بعدة طرق. بعض الصناديق مفتوحة للجماهير ، في حين أن البعض الآخر متاح فقط للمستثمرين المعتمدين.

يمكن أن تركز الأموال على مناطق جغرافية محددة وفئات الأصول وأنواع الأصول والمزيد. معظم صناديق الاستثمار العقاري هي صناديق مغلقة تستهدف عوائد سلبية معدلة حسب المخاطر لمستثمريها.

من يجب أن يستثمر في الصناديق العقارية؟

يوفر الصندوق العقاري للمستثمرين فرصة لكسب عوائد جيدة من خلال الاستثمار في قطاع العقارات المتنامي. ومع ذلك ، فإنه يأتي مع مخاطره الخاصة ويجب على المستثمرين البحث جيدًا قبل الاستثمار.

عادة ، يختار المستثمرون الذين ليس لديهم أموال كافية لشراء عقارات الصناديق المشتركة العقارية. من المهم ملاحظة أن هذا الاستثمار يتطلب أفقًا لا يقل عن ثلاث إلى خمس سنوات.

لا ينصح بهذه الأموال للمستثمرين على المدى القصير. أيضًا ، يجب أن تكون على دراية بكيفية عمل قطاع العقارات للاستفادة من هذا الاستثمار.

أنواع صناديق الريت العقارية

هناك العديد من الأنواع المختلفة من صناديق الاستثمار العقاري التي يتم تصنيفها حسب القطاع الخاص مقابل العام ، ونوع الاستثمار ، والجغرافيا ، ونوع الأصول.

سنصف في هذا القسم أربعة من أكثر أنواع الصناديق العقارية شيوعًا.

1.صندوق الاستثمار العقاري

الصناديق المشتركة التي تركز على العقارات ، مثل الصناديق المشتركة الأخرى ، هي استثمارات تدار باحتراف وتستثمر في مجموعة متنوعة من فئات الأصول من أجل إنشاء محفظة متنوعة.

تستثمر معظم الصناديق العقارية المشتركة في أسهم وسندات الشركات العقارية (بما في ذلك صناديق الاستثمار العقاري) وتستثمر أيضًا بشكل مباشر في العقارات. ت

عتبر الصناديق المشتركة جذابة للمستثمرين الصغار أو أولئك الذين يفضلون الدخل السلبي المتنوع والمدار باحتراف بالإضافة إلى مستوى عال من السيولة.

2.صندوق الملكية الخاصة العقارية

تتطابق صناديق الأسهم الخاصة التي تركز على العقارات من حيث المفهوم مع جميع صناديق الأسهم الخاصة الأخرى ، باستثناء أن صناديق الأسهم الخاصة العقارية تستثمر على وجه التحديد في العقارات.

تعمل شركات الملكية الخاصة العقارية باسم ما يُعرف باسم “الشريك العام” (“GP”) وتجمع الأموال من المستثمرين من القطاع الخاص المعروفين باسم الشركاء المحدودين وتستثمر هذه الأموال في العقارات.

الشريك العام مسؤول عن تحديد الاستثمارات الجذابة وإدارة المحفظة من أجل توفير عائد لمستثمري للشركاء المحدودين.

عادة ما يكون الشركاء المحدودون في صناديق الأسهم الخاصة هم أفراد أو عائلات أو صناديق معاشات تقاعدية أو شركات تأمين أو أوقاف جامعية أو شركات ، ويعملون في الغالب كمستثمرين سلبيين في الصندوق.

وتجدر الإشارة إلى أن معظم المستثمرين في صناديق الملكية الخاصة العقارية هم مستثمرون معتمدون.

تحدد لجنة الأوراق المالية والبورصات المستثمر المعتمد على أنه الشخص الذي ربح 200 ألف دولار أو أكثر خلال العامين الماضيين أو الذي لديه صافي ثروة لا يقل عن مليون دولار.

عادة ما تجمع شركات الأسهم الخاصة العقارية الأموال لأغراض محددة ، تسمى “الصناديق” ، ويتم تفويضها بالاستثمار في موضوع الصندوق.

3.صندوق الديون العقارية

على غرار شركات الأسهم الخاصة ، تجمع صناديق الديون العقارية الأموال من كبار المستثمرين للاستثمار في الأصول العقارية.

على عكس شركات الأسهم الخاصة ، تستثمر صناديق الدين عادةً في الديون الكبيرة أو الميزانين المضمونة بأصول عقارية.

أحد الاختلافات الرئيسية بين صناديق الأسهم والديون هو استقرار التدفق النقدي في صناديق الديون والأمان الذي يوفره العقار كضمان.

4.وثوقية الإستثمار العقاري

صندوق الاستثمار العقاري ، الذي يشار إليه عادة باسم “REIT” ، هو كيان قانوني يستثمر مباشرة في العقارات أو الرهون العقارية المضمونة بالعقارات.

يمكن للمستثمرين شراء أسهم في صناديق الاستثمار العقاري والمشاركة في الدخل الناتج عن الممتلكات وكذلك في تقدير العقارات في محفظة صناديق الاستثمار العقاري.

كيف تستثمر في صندوق عقاري

من المهم لأي مستثمر يفكر في إنشاء صندوق استثمار عقاري أن يفهم كيفية إنشاء صناديق الاستثمار العقاريب وهيكلتها وكيفية توزيع الأرباح على المستثمرين. فيما يلي نظرة على مراحل الصندوق المختلفة.

1.تشكيل الصندوق العقاري

الخطوة الأولى هي تكوين الصندوق. أثناء التأسيس ، سيضع راعي الصندوق المعايير العامة للاستثمارات.

كما هو مذكور أعلاه ، يتم تنظيم بعض الصناديق لاستهداف الاستثمارات في نوع منتج معين ، مثل الاستثمارات متعددة العائلات في الأسواق الأساسية.

قد تكون الصناديق الأخرى أكثر تساهلاً مع أنواع المنتجات والمواقع التي يستثمرون فيها. في بعض الأحيان ، سيتم إنشاء صندوق الاستثمار العقاري ليكون له حد أدنى من متطلبات الحد الأدنى. تساعد مرحلة التأسيس على إرساء “الأسوار” وأهداف الصندوق.

2.إطلاق صندوق الاستثمار العقاري

بعد تشكيل الصندوق العقاري ، يتم إطلاقه رسميًا. تتضمن مرحلة الإطلاق الإعلان للعالم أن الصندوق “مفتوح للعمل” وجاهز لقبول الاستثمارات.

سيقوم معظم رعاة الصندوق بتسويق الصندوق بهدوء أثناء مرحلة التأسيس ، مما يتيح للمستثمرين المحتملين معرفة نواياهم في إطلاق الصندوق ومتى.

يتيح ذلك للراعي الحصول على التزامات ميسرة قبل الإطلاق ، وهي التزامات غير ملزمة من المستثمرين المحتملين. غالبًا ما يعتمد نجاح الصندوق على قدرة مدير الصندوق على حشد كتلة حرجة من التزامات ما قبل الإطلاق هذه.

من المؤكد أن مديري الصناديق ملزمون باتباع اللوائح الصارمة المتعلقة بالاتصالات السابقة للتكوين.

على سبيل المثال ، يجب أن تتضمن أي عروض ترويجية ومواد أخرى إخلاء مسؤولية بأن الاتصال الصادر قبل الإطلاق ليس طلبًا وأن الصندوق لم يبدأ بعد.

هناك العديد من الشركات المستقلة التابعة لجهات خارجية والتي ستساعد مديري الصناديق في تكوين الأموال وأنشطة ما قبل الإطلاق والإطلاق.

3.جمع التبرعات

فترة جمع الأموال هي الفترة التي يطلب فيها مدير الصندوق بنشاط ويقبل الاستثمارات في الصندوق.

عند هذه النقطة ، يجب أن يكون الصندوق قد حدد متطلبات رأس المال. سيشمل ذلك الحد الأدنى المقدّر لرأس المال الذي سيحتاج الصندوق إلى جمعه حتى يكون ناجحًا.

ليس مألوف أن تجمع الأموال 50 مليون دولار أو أكثر مع كل عرض. قد تتضمن جهود جمع الأموال أيضًا حدودًا دنيا للاستثمار ، والتي غالبًا ما تعتمد على ما إذا كان الصندوق يقبل استثمارات من مستثمرين مؤهلين.

4.الإغلاق

قد يرى المستثمرون الشركات التي تعلن أنها “أغلقت للتو صندوقًا” أو “تستعد لإغلاق صندوق”. ما يشير إليه هذا هو إغلاق الصندوق بمجرد وصول الصندوق إلى هدف جمع الأموال.

على سبيل المثال ، إذا شرع صندوق ما في جمع 50 مليون دولار ، فسيتم إغلاقه عند تحقيق ذلك الاستثمار النهائي الذي يساعد الصندوق على الوصول إلى هذا الحد.

يتعلق ذلك بالصناديق “المغلقة” وعلى النقيض من الصناديق “المفتوحة” التي ستستمر في زيادة رأس المال لفترة محددة من الوقت بينما تبدأ مرحلة الاستثمار النشط.

5.استثمار

تبدأ مرحلة الاستثمار عند شراء الصندوق لأصوله الأولى. بمجرد أن يبدأ الصندوق في الاستثمار ، يتم توزيع رأس ماله في الاستثمارات طالما أن هذه الاستثمارات تتماشى بشكل وثيق مع أهداف الصندوق.

عادةً ، سيكون أمام الصناديق من 24 إلى 36 شهرًا بعد الإغلاق الأولي لتوزيع رأس مال الصندوق. ومن المثير للاهتمام أن الصندوق غير ملزم بالاستثمار في أي أصول إذا قرر مدير الصندوق عدم وجود فرص تلبي أهداف الصندوق خلال فترة الاستثمار تلك.

6.توزيع الأرباح

المرحلة النهائية للصندوق هي توزيع الأرباح على المستثمرين. ستقدم معظم الصناديق العقارية الخاصة لمستثمريها عائدًا مفضلاً بالإضافة إلى حصتها التناسبية من صافي أرباح الصندوق الإجمالية.

ومع ذلك ، تعتمد كيفية توزيع الأموال فعليًا على هيكل الانحدار للصندوق. يمكن أن تكون الشلالات معقدة ، وغالبًا ما تكون ذات مستويات متعددة اعتمادًا على كيفية هيكلة الصندوق.

بشكل عام ، يتم تنظيم الشلال لضمان حصول المستثمرين على عائد من مساهمتهم في رأس المال أولاً ، يليه عائد مفضل بناءً على المبلغ الإجمالي لمساهمتهم الرأسمالية.

يتلقى مدير الصندوق بعد ذلك مخصصاتهم ، والتي تساوي جزءًا من إجمالي العائد المفضل المخصص للمستثمرين (عادةً في نفس النسبة المئوية لتقسيم الأرباح). يتم بعد ذلك تقسيم أي ربح متبقي بشكل عام بين المستثمرين وراعي الصندوق.

خاتمة

أدى ظهور طرق بديلة للاستثمار في العقارات إلى فتح المجال أمام أنواع مختلفة ومستويات مختلفة من المستثمرين.

بدلاً من الاستثمار مباشرة في أحد الأصول العقارية والاضطرار إلى إدارة هذا العقار بفعالية ، سمحت صناديق الاستثمار العقاري التي تمت مناقشتها أعلاه لمن ليس لديهم مبلغ كبير من رأس المال وأولئك الذين يفتقرون إلى الوقت (أو الخبرة) لإدارة العقارات والمشاركة في الصناعة والإمتلاك والتجارة العقارات.

تتعمق كل من الاستراتيجيات المذكورة أعلاه كثيرًا في الخبرة ومعرفة السوق والامتثال القانوني ، لذلك يجب على أي شخص مهتم بمتابعة أي نوع من الصناديق العقارية أن يكون على دراية بهذه الآثار قبل البدء.

الاسئلة الشائعة