إذا كنت تفكر في امتلاك منزل وتتساءل عن كيفية البدء ، فقد وصلت إلى المكان الصحيح. سنغطي هنا جميع أساسيات الرهن العقاري ، بما في ذلك أنواع القروض ولغة الرهن العقاري وعملية شراء المنزل والمزيد.
يعتبر الحصول على قرض عقاري من أهم القرارات المالية التي سيتخذها معظمنا على الإطلاق. لذلك ، من الضروري أن تفهم ما الذي تقوم بتسجيل الدخول إليه عند اقتراض المال لشراء منزل.
فهرس
ما هو الرهن العقاري؟
الرهن العقاري هو القرض الذي يستخدمه المقترض لشراء أو الحفاظ على منزل أو أي شكل آخر من أشكال العقارات ويوافق على سداده بمرور الوقت ، عادةً في سلسلة من المدفوعات المنتظمة.
يعمل العقار كضمان لتأمين القرض.
ما هو الفرق بين القرض والرهن العقاري؟
يمكن استخدام مصطلح “قرض” لوصف أي معاملة مالية حيث يتلقى أحد الأطراف مبلغًا إجماليًا ويوافق على سداد الأموال.
الرهن العـــقاري هو نوع من القروض يُستخدم لتمويل العقارات. الرهن العــقاري هو نوع من القروض ، ولكن ليست كل القروض رهنًا عقاريًا.
الرهون العقارية هي قروض “مضمونة”. مع القرض المضمون ، يعد المقترض بضمانات للمقرض في حالة توقفه عن سداد المدفوعات. ف
ي حالة الرهن العــقاري ، يكون الضمان هو المنزل. إذا توقفت عن سداد مدفوعات الرهن العــقاري الخاص بك ، يمكن للمقرض الخاص بك أن يستحوذ على منزلك ، في عملية تعرف باسم حبس الرهن.
كيف يعمل الرهن العقاري
يستخدم الأفراد والشركات الرهن العقاري لشراء العقارات دون دفع سعر الشراء بالكامل مقدمًا.
على مدى عدد محدد من السنوات ، يسدد المقترض القرض ، بالإضافة إلى الفائدة ، حتى يمتلك العقار مجانًا وواضحًا.
تُعرف الرهون العقارية أيضًا باسم “الامتيازات على الممتلكات” أو “المطالبات على الممتلكات”. إذا توقف المقترض عن سداد الرهن الــعقاري ، يمكن للمقرض أن يحبس الرهن على العقار.
على سبيل المثال ، في الرهن العـــقاري السكني ، يتعهد مشتري المنزل بمسكنه للبنك أو لمقرض آخر ، والذي يكون لديه بعد ذلك مطالبة بالعقار إذا تخلف المشتري عن سداد الــرهن العقاري.
في حالة حبس الرهن ، يجوز للمقرض إخلاء سكان المنزل وبيع العقار ، باستخدام الأموال من البيع لسداد ديون الرهن الـــعقاري.
عملية الرهن العقاري
يبدأ المقترضون المحتملون العملية بالتقدم إلى واحد أو أكثر من مقرضي الرهن العقاري. سيطلب المُقرض دليلًا على أن المقترض قادر على سداد القرض ، والذي قد يتضمن بيانات البنك والاستثمار ، والإقرارات الضريبية الأخيرة ، وإثبات التوظيف الحالي. سيقوم المُقرض عمومًا بإجراء فحص ائتماني أيضًا.
إذا تمت الموافقة على الطلب ، فسيقوم المُقرض بتقديم قرض للمقترض يصل إلى مبلغ معين وبسعر فائدة معين.
يمكن لمشتري المنازل التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري بعد أن يختاروا عقارًا لشرائه أو بينما لا يزالون يتسوقون لشراء منزل ، وهي عملية تعرف بالموافقة المسبقة.
الحصول على موافقة مسبقة للحصول على قرض عقاري يمكن أن يمنح المشترين ميزة في سوق الإسكان الضيق لأن البائعين سيعرفون أن لديهم المال لدعم عرضهم.
بمجرد أن يتفق البائع والمشتري على شروط صفقتهما ، سيجتمع هو أو ممثلوهم في ما يسمى الإغلاق. سينقل البائع ملكية العقار إلى المشتري ويتسلم المبلغ المتفق عليه من المال ، وسيوقع المشتري على أي مستندات رهن متبقية.
أنظر أيضاً:
أنواع الرهون العقارية
تأتي الرهون العقارية في أشكال متنوعة. الأنواع الأكثر شيوعًا هي الرهون العقارية ذات المعدل الثابت لمدة 30 عامًا و 15 عامًا.
يمكن أن تصل مدد بعض الرهون العقارية إلى خمس سنوات ، في حين أن البعض الآخر قد يمتد إلى 40 سنة أو أكثر.
تمديد المدفوعات على مدى سنوات أكثر يقلل من الدفعة الشهرية ولكنه يزيد من المبلغ الإجمالي للفائدة التي سيدفعها المقترض على مدى فترة القرض.
مع الرهـن العـــقاري بسعر ثابت ، يظل معدل الفائدة كما هو طوال مدة القرض ، كما هو الحال بالنسبة للمدفوعات الشهرية للمقترض تجاه الـــرهن العقاري. الرهن العـــقاري ذو السعر الثابت يسمى أيضًا الرهن العــقاري “التقليدي”.
مع الرهن الـــعقاري القابل للتعديل ، يكون سعر الفائدة ثابتًا لفترة أولية ، وبعد ذلك يمكن أن يتغير بشكل دوري بناءً على أسعار الفائدة السائدة.
غالبًا ما يكون سعر الفائدة المبدئي أقل من سعر السوق ، مما يجعل الرهـــن الــعقاري في المتناول على المدى القصير ولكن ربما يكون أقل تكلفة على المدى الطويل ، إذا ارتفع السعر بشكل كبير.
عادة ما يكون للرهون العقارية المعدلة القابلة للتعديل حدودًا أو حدودًا لمقدار سعر الفائدة الذي يمكن أن يرتفع في كل مرة يتم تعديله وبشكل إجمالي على مدى عمر القرض.
يمكن أن تشتمل أنواع الرهون العقارية الأخرى الأقل شيوعًا ، مثل الرهون العقارية القائمة على الفائدة فقط وآليات خيار الدفع ، على جداول سداد معقدة ويفضل المقترضون المحنكون استخدامها.
واجه العديد من مالكي المنازل مشاكل مالية مع هذه الأنواع من الرهون العقارية خلال فقاعة الإسكان في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين.
كما يوحي اسمها ، فإن الرهون العقارية العكسية هي منتج مالي مختلف تمامًا. وهي مصممة لأصحاب المنازل الذين يبلغون من العمر 62 عامًا أو أكبر والذين يرغبون في تحويل جزء من حقوق الملكية في منازلهم إلى أموال نقدية.
يمكن لأصحاب المنازل الاقتراض مقابل قيمة منازلهم والحصول على المال كمبلغ مقطوع أو دفعة شهرية ثابتة أو حد ائتمان. يصبح رصيد القرض بالكامل مستحقًا عندما يموت المقترض أو يبتعد بشكل دائم أو يبيع المنزل.
أنظر أيضا:
ما الذي يتم إدراجه في سداد الرهن العقاري؟
اعتمادًا على اتفاقية الرهن العقاري الخاصة بك ، قد تتضمن دفعتك الشهرية أيضًا بعض الرسوم التالية:
الضرائب العقارية
قد يقوم المُقرض بتحصيل ضرائب الملكية المرتبطة بالمنزل كجزء من مدفوعات الرهن العقاري الشهرية. في مثل هذه الحالات ، يتم الاحتفاظ بالأموال المحصلة للضرائب في حساب الضمان ، والذي سيستخدمه المُقرض لدفع فاتورة ضريبة الممتلكات الخاصة بك عند استحقاق الضرائب.
تأمين لأصحاب المنازل
يوفر لك تأمين أصحاب المنازل الحماية في حالة وقوع كارثة أو حريق أو أي حادث آخر. في بعض الحالات ، يقوم المُقرض بتحصيل أقساط التأمين الخاص بك كجزء من فاتورة الرهن العقاري الشهرية الخاصة بك ، ويضع الأموال في حساب الضمان ، ويقوم بالدفع لمزود التأمين عند استحقاق أقساط البوليصة.
تأمين الرهن العقاري
قد تتضمن أيضًا مدفوعات الرهن العقاري الشهرية رسومًا لما يُعرف بتأمين الـــرهن العقــاري الخاص (PMI). هذا نوع من التأمين يتطلبه العديد من مقرضي الرهن العـــقاري التقليديين عندما تكون الدفعة الأولى للمشتري أقل من 20 في المائة من سعر شراء المنزل.
ما هي اتفاقية الرهن العقاري من حيث المبدأ؟
عندما تكون مستعدًا لبدء عرض العقارات ، قد يسأل وكلاء العقارات عما إذا كان لديك اتفاقية رهن عقاري من حيث المبدأ (AIP).
يُعرف أيضًا باسم القرار من حيث المبدأ ، اتفاقية الرهن العقاري من حيث المبدأ هو بيان من أحد البنوك يقول إنه ، من حيث المبدأ ، على استعداد لإقراضك مبلغًا معينًا من المال ، مع مراعاة تمرير شيكات القدرة على تحمل التكاليف الكاملة.
يمكن أن يساعدك الحصول على اتفاقية الرهــن العــقاري من حيث المبدأ في إثبات ميزانيتك لوكلاء العقارات ويظهر للبائعين أنك مشتري جاد.
ومع ذلك ، فإن امتلاك واحد لن يكون ضروريًا دائمًا ويمكن في بعض الظروف إحداث تأثير في درجة الائتمان الخاصة بك ، لذلك اسأل وكلاء العقارات في منطقتك عما إذا كنت ستحتاج إلى واحد قبل التقديم.
ما هو وسيط الرهن العقاري؟
قد يكون البحث عن قرض عقاري معقدًا ، ولكن يمكنك توفير الوقت والمال باستخدام وسيط رهن عقاري (مستشار محترف يمكنه العثور على صفقة والتقدم إليها نيابة عنك).
لا تتوفر بعض الرهون العقارية إلا من خلال الوسطاء (“الوسطاء”) ، ولكن في حالات أخرى يكون العكس هو الصحيح وستحصل على الصفقة فقط إذا تقدمت بطلب لنفسك.
يجب على وسيط السوق بأكمله أن ينظر إلى سوق الرهن العقاري بأكمله ويوصي بالصفقة المناسبة لك.
مصطلحات الرهن العقاري الهامة التي يجب معرفتها
أثناء موازنة خيارات الرهن العقاري الخاصة بك ، إليك بعض المصطلحات الأساسية التي قد تواجهها (وإليك المصطلحات الرئيسية الأخرى التي يجب معرفتها).
الإطفاء
يصف الإطفاء عملية سداد القرض ، مثل الرهن العقاري ، على أقساط أقساط على مدى فترة زمنية. يذهب جزء من كل دفعة إلى رأس المال ، أو المبلغ المقترض ، بينما يذهب الجزء الآخر نحو الفائدة.
قد يتم إطفاء قرض المنزل النموذجي على مدى 15 أو 20 أو 30 عامًا ، مع تناقص المبلغ المخصص للفائدة والرأس المال وزيادة ، على التوالي ، على مدار المدة.
عندما يتم إطفاء القرض بالكامل ، فهذا يعني أنه قد تم سداده بالكامل بنهاية جدول الإطفاء.
معدل النسبة المئوية السنوية
يعكس معدل النسبة المئوية السنوية ، أو معدل النسبة المئوية السنوية ، تكلفة اقتراض المال للحصول على قرض عقاري.
مقياس أوسع من معدل الفائدة وحده ، يشمل معدل الفائدة السنوية معدل الفائدة ونقاط الخصم والرسوم الأخرى التي تأتي مع القرض.
معدل الفائدة السنوية أعلى من معدل الفائدة وهو مقياس أفضل للتكلفة الحقيقية للقرض.
الدفعة الأولى
الدفعة الأولى هي مبلغ سعر شراء المنزل الذي يدفعه مشتري المنزل مقدمًا. عادة ما يضع المشترون نسبة مئوية من قيمة المنزل كدفعة مقدمة ، ثم يقترضون الباقي على شكل رهن عقاري.
يمكن أن تساعد الدفعة الأولى الأكبر في تحسين فرص المقترض في الحصول على سعر فائدة أقل. أنواع مختلفة من الرهون العقارية لها حد أدنى متفاوت للدفعات المقدمة.
الضمان
يحتفظ حساب الضمان بجزء من مدفوعات الرهن العقاري الشهرية للمقترض الذي يغطي أقساط التأمين على مالكي المنازل وضرائب الممتلكات. ت
حتوي حسابات الضمان أيضًا على الأموال الجادة التي يودعها المشتري بين وقت قبول عرضه والإغلاق. عادةً ما يتم إنشاء حساب ضمان للتأمين والضرائب من قبل مُقرض الرهن العقاري ، الذي يقوم بدفع مدفوعات التأمين والضرائب نيابة عن المقترض.
يضمن هذا النظام للمقرض سداد هذه الفواتير ، ويمنح المقترض الراحة في دفع هذه النفقات على أقساط صغيرة كل شهر ، بدلاً من التعرض لفاتورة كبيرة مرة أو مرتين في السنة.
الاكتتاب
اكتتاب الرهن العقاري هو العملية التي يقوم من خلالها البنك أو مقرض الرهن العقاري بتقييم المخاطر التي قد يتعرضون لها من خلال إقراض مقترض معين.
تتطلب عملية الاكتتاب تقديم طلب وتأخذ في الاعتبار عوامل مثل تقرير الائتمان للمقترض والنتيجة والدخل والديون وقيمة الممتلكات التي يعتزمون شرائها.
يتبع العديد من المقرضين إرشادات الاكتتاب القياسية من فاني ماي وفريدي ماك عند تحديد ما إذا كان سيتم الموافقة على قرض أم لا.
ختاماً.
الرهن العقاري هو نوع من القروض يمكنك استخدامه لشراء منزل. إنها اتفاقية بين المقرض والمقترض.
يمكن أن تساعدك معرفة بعض المصطلحات الأساسية للرهن العقاري مسبقًا في فهم ما تشترك فيه بالضبط. هناك أنواع مختلفة من الرهون العقارية وأنواع مختلفة من أسعار الفائدة.
أكبر خطوات عملية شراء المنزل هي الحصول على الموافقة ، والتسوق لشراء منزلك وتقديم عرض ، والحصول على الموافقة النهائية ، والإغلاق.
أنظر أيضا:
الاسئلة الشائعة
ما هو الرهن العقاري؟
الرهن العقاري هو اتفاق بينك وبين المُقرض يمنح المُقرض الحق في أخذ ممتلكاتك إذا فشلت في سداد الأموال التي اقترضتها بالإضافة إلى الفائدة.
هل الرهن العقاري أفضل من القرض؟
إذا كنت تشتري منزلًا عاديًا لأسرة واحدة ، فإن الحصول على قرض عقاري هو أفضل رهان لك. عادةً ما يكون للقروض الشخصية فترات سداد أقصر بكثير ومعدلات فائدة أعلى من قروض الرهــن العقاري ، مما يجعلها خيارًا سيئًا في هذه الحالة.
كيف يختلف الرهن العقاري عن القرض؟
القرض هو مجموع الأموال المقترضة من مؤسسة مالية لتلبية المتطلبات النقدية المختلفة. الرهن العــقاري هو وظيفة الاحتفاظ بالممتلكات غير المنقولة كضمان مع المقرض للاستفادة من القرض.
ما هي أرخص طريقة لاقتراض المال؟
اعتمادًا على احتياجاتك ، من المرجح أن تكون أرخص طريقة لاقتراض الأموال عبارة عن قرض شخصي أو بطاقة ائتمان. ومع ذلك ، فهذه ليست الطرق الوحيدة للحصول على المال. يمكنك أيضًا استخدام السحب على المكشوف من الحساب الجاري المصرفي أو الاقتراض مقابل قيمة منزلك.